Специалист по логистике Артем Верченко в связи с женитьбой принял решение продать свою холостяцкую "единичку" и купить просторную трехкомнатную квартиру. Причина уважительная: семейная пара решила в скором времени обзавестись ребенком.

На сумму доплаты Артем планирует взять кредит в банке. Ведь доходы, его и супруги, по идее, это позволяют. Оба получают зарплату официально, без задержек. Артем зарабатывает около 10 тыс. грн, его жена -- до 7--8 тыс. грн в месяц.

Вычислив несколько банков, где ипотечные кредиты сейчас выдают, глава семейства для начала решил обратиться в тот, отделение которого находится прямо возле его работы -- Universal. Там, изучив справки о доходах и документы на квартиру, Артему сообщили предварительно, что, скорее всего, кредит ему выдадут, но окончательное решение можно получить только после того, как будет известен объект кредитования. Поэтому паре пришлось в срочном порядке продавать свою квартиру и подыскивать новую.

"Мы нашли хороший вариант, заключили предварительный договор, оставили залог -- $4000 и отнесли документы в банк. Но через неделю их нам вернули с отказом в кредитовании. Почему "нет" -- никто объяснять не стал. И это притом, что за само рассмотрение дела с нас взяли деньги, которые, естественно, никто не возвращает", -- рассказывает несостоявшийся заемщик.

Теперь Артем спешно ищет другой банк, который согласится прокредитовать покупку, иначе залоговая сумма может просто "сгореть". Найти кредитора ему будет непросто -- слишком мало банков готовы выступить в такой роли и слишком уж они капризничают при рассмотрении просьб о кредите.

Дорого и ненадолго

Декларируют выдачу ипотечных займов сейчас примерно дюжина украинских банков. Пять банков ("БТА Банк", "БМ Банк", Фольксбанк, Кредобанк, Universal, УкрБизнесБанк) готовы кредитовать "вторичку". Еще пять (Ощадбанк, "Аркада", Кредитпромбанк, "Киевская Русь", Пиреус Банк) выдают кредиты на строящееся жилье. Укрэксимбанк работает и с "вторичкой", и с "первичкой".

Ипотеку сейчас предлагают оформлять исключительно в гривнях, под 20--28% годовых -- "вторичку" и под 15--24% -- "первичку". Предложения в валюте, скорее, исключение, чем правило. По крайней мере, мы их отыскали только у двух банков -- "Пиреус Банк" (13,95--15,95% в долларах и евро) и УкрБизнесБанк (18% в долларах).

Но, даже кредитуя в национальной валюте, банки все равно пытаются переложить валютные риски на клиента. К примеру, "БТА Банк" ввел индексацию платежей в случае, если официальный курс гривни к доллару в день совершения платежа будет выше, чем курс гривни на день выдачи кредита. Формулу расчета комиссии, которая будет взиматься с заемщика, можно посмотреть на сайте банка.

Отметим, что ставки по "первичке" намного ниже, чем по "вторичке". Это связано с тем, что банки сейчас кредитуют только "свои" объекты, в которых заморожены ранее выданные застройщику кредиты. Цены там, кстати, могут быть повыше рыночных. Взять кредит на покупку квартиры в первом попавшемся строящемся доме? О таком банкиры и слышать не хотят.

Помимо высоких ставок, банкиры удивляют заемщика расширенным перечнем обязательных страховок. Теперь почти во всех банках от заемщика требуют страховать не только объект недвижимости (тариф -- 0,3% в год), но и свою жизнь, и трудоспособность (тариф -- от 0,3% до 0,6% в год, в зависимости от возраста, пола и профессии заемщика).

Необходимый собственный взнос начинается с 30% оценочной стоимости жилья, но в идеале банки хотят видеть у заемщика на руках половину требуемой для покупки суммы. Кстати, в таком случае кредитную ставку ощутимо снижают -- на 1--3 процентных пункта.

Максимальные сроки кредитования редко переваливают за 20 лет. Часто срок займа ограничивают 5--10 годами, что неприемлемо для многих заемщиков. Ведь при сокращении номинального срока кредитования увеличивается обязательный платеж, а значит, возрастают и требования к платежеспособности заемщика.

Жесткий кастинг

Кстати, платежеспособность -- это главный камень преткновения при выдаче кредита. "Требования к заемщикам в течение 2009 года ужесточились, так как банки в сложившейся экономической ситуации стараются минимизировать риски невозврата кредитов", -- объясняет неуступчивость банков начальник управления методологии, разработки и внедрения продуктов розничного бизнеса банка "Киевская Русь" Виктор Попович.

В первую очередь, речь, конечно же, идет о подтверждении официальных доходов. Причем их должно хватать не только на платеж банку, но и на другие расходы семьи.

Начальник отдела маркетинга Фольксбанка Наталья Палка рассказала "Деньгам" принцип расчета "достаточности" доходов в своем банке. "Сумма максимального ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 60% среднемесячного официального дохода заемщика. После вычета расходов на выплату кредита располагаемая часть официальных доходов должна составлять не менее 700 грн в месяц на каждого члена семьи", -- отмечает она.

При оформлении кредита на сумму 400 тыс. грн под 24% годовых и сроком на 20 лет ежемесячный платеж получается около 10 тыс. грн. То есть заемщик должен "показать" банку официальный семейный доход не менее 17 тыс. грн в месяц.

Видимо, сталкиваясь с большим количеством поддельных справок о доходах (многие ли украинцы могут похвастать "белой" зарплатой в требуемом размере?), банки стали более пристально изучать документы о трудоустройстве. Во многих финучреждениях требуют историю карьерного роста будущего заемщика за последние несколько лет, чтобы понять, как человек достиг такого уровня благосостояния.

По большому секрету сотрудник кредитного отдела одного из банков рассказал "Деньгам", что, в принципе, банк принимает в расчет косвенные доказательства состоятельности клиента. К примеру, если человек в последнее время делал крупные покупки (автомобиль, земля, дом, квартира -- естественно, не в кредит), то это принимается как свидетельство наличия больших реальных доходов. Что может послужить дополнительным плюсом при принятии решения.

Банки выдвигают и более экзотические требования. К примеру, представить справку о состоянии здоровья из психоневрологического диспансера ("БМ Банк") или подтверждение надежности своего работодателя (Universal). "Теперь заемщику необходимо подтвердить не только достаточный для получения займа доход, но также доказать надежность своего работодателя -- у компании, в которой работает заемщик, должны быть перспективы развития на ближайшие несколько лет", -- объясняет член правления Universal Bank Виталий Шастун.

Ужесточился и возрастной ценз для заемщиков. Тем, кто младше 25 лет и имеет стаж работы меньше пяти лет, даже нет смысла обращаться в банк. Кроме того, заемщик должен жить и работать в городе, где приобретается недвижимость. Ну и главное -- отсутствие у претендента на заем негативной кредитной истории. А еще лучше -- наличие позитивной, да еще и в этом же банке. Но даже весь букет необходимых качеств вовсе не гарантирует положительного решения банкиров.

Так дают или нет?

Случай, который произошел с нашим героем Артемом -- не единичный. В действительности отказов на выдачу кредитов сейчас намного больше, чем положительных решений. "При текущих ценах на недвижимость реальный ипотечный кредит должен выдаваться на срок не менее 10 лет, а ресурсами с подобным сроком привлечения банки не располагают", -- объясняет прижимистость коллег заместитель председателя правления Брокбизнесбанка Наталья Синявская. Осложняет ситуацию, по ее словам, и готовый к принятию законопроект, предполагающий мораторий на отчуждение залогового имущества -- банкиры опасаются ущемления своих прав на взыскание залогов.

Но если все так сложно и почти недоступно, тогда зачем банки вообще заявляют о работающих ипотечных программах? Во многих случаях это просто рекламный ход. Но некоторые эксперты уверены, что частые отказы означают лишь усиление риск-менеджмента в банке. "Это, наоборот, подтверждает серьезность подхода банка к выбору заемщиков и предмета ипотеки", -- настаивает директор департамента финансирования недвижимости Кредобанка Ирина Мациевская-Олийнык.

Кроме того, некоторые кредиторы (в частности, Universal, "БМ Банк") взимают нешуточную комиссию за рассмотрение кредитного дела (от 100 грн до 600 грн). Вне зависимости от результата рассмотрения заявки потенциального заемщика эти деньги остаются в банке. Спасают своих кредитчиков от безработицы, что ли?

Но как понять, серьезно ли банк настроен, чтобы выдавать кредиты, или это всего лишь рекламный ход? "Действительно, "серьезно настроенный" банк, скорее всего, предложит (в нынешних условиях. -- Ред.) кредитование конкретного объекта недвижимости застройщика-партнера или перекредитование заложенной недвижимости, отчужденной у несостоятельных заемщиков", -- честно признается г-жа Синявская.

Кстати, в Интернете встречаются объявления посредников, которые обещают составить заемщикам протекцию при обращении в банк и гарантировано получить кредит. Условия кредитования соответствуют рыночным: 25% годовых в гривнях, срок -- до 20 лет, первый взнос -- 40%. Свои услуги посредники оценивают в 3% суммы займа, которые они получают только в случае положительного решения. А что, отличный бизнес: получил клиент кредит -- деньги в карман, не получил -- значит не судьба. При этом сообщить, с какими банками они работают, посредники готовы только после того, как клиент подпишет с ними контракт. Ведь в противном случае он просто может пойти туда сам.

В общем, низкие цены на жилье с лихвой компенсируются малодоступностью ипотеки. Добро пожаловать в 90-е годы!

Жилье б/у

1. Возраст – 25–35 лет.
2. Женат/замужем, детей нет, инвалидов на содержании нет.
3. Зарабатывает от 10 тыс. грн до 20 тыс. грн в месяц.
4. Может подтвердить свои доходы официально (обязательно!).
5. Работает на одном месте более года.
6. Имеет общий стаж работы более пяти лет, заметен карьерный рост.
7. Является сотрудником средней или крупной компании.
8. Работает НЕ в строительной отрасли, металлургии или ритейле.
9. Живет и работает в том же городе, где приобретает недвижимость.
10. Уже владеет другим движимым и недвижимым имуществом.
11. Уже выплатил (без просрочек) один или несколько кредитов.
12. Пользуется или пользовался другими услугами банка-кредитора.

За государственный счет

Государственные ипотечные программы во время кризиса основательно забуксовали. Госфонд содействия молодежному жилищному строительству из-за ограниченного бюджетного финансирования вообще не в состоянии выполнять свои функции.

На сайте Государственного Ипотечного Учреждения (ГИУ) корреспонденты "Денег" насчитали около 30 предложений банков. Позвонив в указанные финучреждения, мы выяснили, что всего три из них продолжают работать по программе льготного ипотечного кредитования. Это Ощадбанк, Кредитпромбанк и УкрБизнесБанк (см. "Государственные деньги").

На сайте ГИУ есть форма заявки, которую могут заполнить все, кто желает получить кредит. Заполненная заявка передается банкам, и их сотрудники связываются с потенциальным клиентом. В докризисное время реакция банкиров была молниеносной -- в течение двух-трех дней "заявителя" атаковали звонками кредитные менеджеры. Сейчас же на нашу заявку, заполненную за две недели до подготовки текста, не откликнулся ни один банк. Причем мы указали довольно хорошие исходные данные -- 15 тыс. грн официальных доходов на семью, а просили всего 200 тыс. грн на 10 лет.

Кроме того, на 10 сентября индекс ГИУ (это средняя эффективная ставка, под которую банки якобы кредитуют население по данной программе) составляет 16,75% годовых в гривнях. Реально же ставки по таким кредитам в трех указанных банках колеблются от 17,5% до 22%, без учета разовой комиссии.

Итого

Ипотечные кредиты предлагают сейчас очень немногие банки. Но даже у них получить такой заем может только очень обеспеченный человек, имеющий высокий официальный доход и наличные в сумме, не менее 30--50% стоимости жилья.

Где еще почитать

об ипотеке:

1. www.ipoteka.gov.ua

Кто дает ипотечные кредиты ( 02.07.2009)

НБУ: В августе доля проблемных кредитов увеличилась

Вопрос читателя: ошибочное офомление заявки ( 24.09.2009)

Где занять денег? ( 10.09.2009)

Есть ли смысл объявлять себя банкротом? ( 10.09.2009)