"Не первый и не последний этаж!" -- пожалуй, такие слова от покупателей риелторы слышат чаще всего. Вот только не всегда покупка жилья на крайних этажах оказывается уж очень невыгодной или создает какие-то неудобства. Напротив, часто такую квартиру можно превратить в ликвидный товар -- если приложить голову и деньги: изменить назначение, расширить площадь… То есть, покупку можно рассматривать и как инвестиционный проект.
"Первоэтажники"
Семья студентов, Валентина и Андрей, с помощью родителей сумели купить маленькую квартирку на первом этаже старой пятиэтажки. "Наверное, мы поспешили. Зимой в квартире очень холодно и сыро", -- пожаловалась Валентина. По ее словам, подкупила их цена, ведь стоила квартирка на $5 тыс. дешевле, чем такая же, только на третьем этаже. "Мы думали: сделаем ремонт, поменяем окна, радиаторы отопления, и никакая зима нам не страшна", -- вспоминает хозяйка. Ремонт, конечно, несколько улучшил ситуацию, но все равно в морозы в квартире холодновато и сыровато.
По наблюдениям риелторов, недвижимость на первых этажах у тех, кому нужно жилье, пользуется небольшим спросом. По словам президента Magistr Invest Group Маргариты Урицкой, покупатели не хотят брать квартиры на первом этаже из-за сырости из подвалов, близкого расположением мусорного бака и прочих "радостей". Кроме того, первый этаж наиболее уязвим для "несанкционированного проникновения".
Но у квартир на первых этажах есть и преимущества -- и как у просто "зон обитания", и как у объектов вложения денег. Например -- возможность заполучить в свое пользование "комнату" в подвале. Можно расширить жилплощадь, сделав пристройку или расширив, например, лоджию (хотя это требует отдельных согласований в БТИ и прочих "приятных" местах).
При перепродаже такая "расширенная и облагороженная" квартира может стоить дороже.
Но главное -- квартиру на первом этаже можно превратить в офис и зарабатывать неплохие деньги на аренде.
"На первом этаже пользуются спросом те квартиры, которые покупаются для коммерческих целей", -- отмечают риелторы, с которыми общался корреспондент "Денег". Поэтому, если продавец считает, что идеальное использование для такой недвижимости -- коммерческое, то цена на нее автоматически выставляется выше, чем на аналогичную, но расположенную повыше. Далеко не в центральном районе Киева однокомнатная квартира на первом этаже предлагается на продажу с пометкой "под коммерческие цели" на 5% дороже, чем такое же жилище на третьем. Правда, перевод квартиры в нежилой фонд потребует и времени -- процесс может занять год -- и денег. Только на получение разрешений может уйти $10-15 тыс., а то и больше (официально и неофициально). Перепродать же нежилую квартиру удастся на 40--50% дороже ее изначальной цены. Да и прибыль от аренды тоже получается неплохая: квартиру--офис реально сдать за $1500--3000 в месяц, тогда как рядовое жилье -- максимум за $1000 (подробнее о превращении квартиры в офис см. "Деньги"№6, от 7 февраля 2008 года).
Взгляд с высоты
Жить на последнем этаже тоже не всегда комфортно. В знойные летние дни накаляется крыша, от которой греется воздух в квартире. Особенно если нет технического этажа или чердака.
"В прошлом году мне пришлось все три комнаты оснастить кондиционерами, иначе тепловой удар был бы гарантирован", -- вспоминает сотрудник коммерческого банка Дмитрий, живущий на девятом этаже девятиэтажки. На охлаждение жилья Дмитрию пришлось потратить примерно $1000. "Мне кажется, что если бы квартира находилась не под самой крышей, то хватило бы и одного кондиционера", -- предположил он (подробнее о кондиционерах см. "Деньги" №20 от 15 мая 2008 года).
Жара -- не единственный минус покупки жилья на последнем этаже. В старых домах может протекать крыша, ломаться лифт… В итоге стоимость квартир на последних этажах может быть на10% ниже, чем на средних.