Главврач стоматологической клиники Виктор Пономаренко планирует в нынешнем году оформить ипотечный кредит. Но пока сомневается -- его пугают высокие кредитные ставки по ипотеке. "Я думаю, еще год-два и стоимость кредитов пойдет на убыль. И что мне потом делать с кредитом под 14% в долларах?" -- рассуждает Виктор.

Воспользоваться перекредитованием для снижения ставки в будущем он не хочет. "Это дорого. Опять же, все комиссии нужно заплатить. Я считал, минимум 2--3% суммы кредита уйдет на переоформление займа", -- делится стоматолог.

И вот в одном из банков ему предложили оформить ипотеку под плавающую ставку. Он заинтересовался и попросил корреспондентов "Денег" выяснить, чем это выгодно и какие подводные камни таит в себе "гибкий процент".

Куда плывем?

Среди украинских банков кредиты под плавающие ставки выдают пока немногие банки: Укрэксимбанк, "ОТП Банк", Индекс-банк, "СЕБ Банк", банк "Аркада" и некоторые другие.

Под "плавающей" банкиры обычно понимают процентную ставку, размер которой пересматривается через определенные, указанные в договоре промежутки времени (год, полгода, квартал). В этом заключается отличие от кредитов с фиксированной ставкой, которая в "фиксированных" ипотечных займах не должна меняться на протяжении всего срока кредитования.

Но если честно, сейчас складывается впечатление, будто бы все выданные в Украине кредиты погашаются именно по плавающей ставке. Иначе как банкиры умудряются так часто их пересматривать? :( А они пользуются ссылкой на возможность "приводить условия кредита в соответствие с рыночными" -- в тех случаях, когда это предусмотрено кредитным договором. И схема пересмотра при этом почти всегда непрозрачна.

Если же изначально речь идет о плавающей ставке, то ее размер устанавливается не по усмотрению руководства банка, а рассчитывается как сумма базового процента ("база" привязана к определенному индикатору -- например, к LIBOR) и установленной банком фиксированной маржи (3%, 5%, 10%).

Для кредитов в гривнах наиболее часто в его роли используется учетная ставка НБУ (ориентир стоимости денег в стране), сейчас -- 12% годовых, что на четыре процентных пункта выше, чем в прошлом году. Пересматривается ставка обычно раз в год, хотя в течение года сам НБУ может менять учетную ставку гораздо чаще.

Индикаторами для валютных кредитов служат, как правило, лондонские ставки межбанковского рынка, или LIBOR (см. "Либо -- LIBOR"). Стоит отметить, что значение LIBOR различается для разных валют и сроков кредитования. И если в договоре указано, что процентная ставка по данному кредиту плавает, то там же должно быть указано, какая именно ставка является для данного займа базовой.

"В основе плавающей ставки в нашем банке лежит ставка LIBOR по трехмесячным депозитам (на 15 августа была 2,8%. -- Ред.). Банк имеет право ежеквартального пересмотра данной ставки, размер которой будет зависеть от ставки LIBOR на дату пересмотра", -- объясняет директор департамента развития банковских продуктов "СЕБ Банка" Ирина Еременко.

А вот в Укрэксимбанке "привязываются" к годовой LIBOR конкретной валюты (она равнялась на 15 августа 3,23% в долларах и 5,21% в евро). В кредитном отделе одного из отделений банка сообщили, что банк пересматривает LIBOR не ежеквартально, а только два раза в год: в июле и январе. Поэтому для всех, кто решится брать кредит до конца года, будет действовать июльский уровень LIBOR, а ставка соответственно будет пересматриваться каждый июль. Все эти мелочи нужно узнавать у кредитных менеджеров, чтобы не было потом недоразумений.

Кстати, ставка LIBOR последний год демонстрировала явную тенденцию к снижению. Год назад 3-месячная и годовая долларовые LIBOR были на несколько пунктов выше -- 5,53% и 5,23% соответственно.

Применяют банки для расчета плавающей ставки по кредитам во всех валютах и свой собственный внутрибанковский индикатор -- FIDR (Fixed Interest Deposit Rate). Звучит угрожающе. Но на самом деле -- ничего страшного. Это всего лишь депозитная ставка, в "ОТП Банке" -- по срочным вкладам для физлиц на год с выплатой процентов в конце срока в валюте кредита (сейчас -- 14% в гривнах, 8,5% в долларах, 10% в евро). В Индекс-банке FIDR -- это ставка по депозиту "Накопительный" для физических лиц в валюте кредита на 15 месяцев с выплатой процентов ежемесячно, которая действует на день расчета (сейчас -- 14,30% в гривнах, 8,53% в долларах, 8,10% в евро).

В Индекс-банке размер плавающей процентной ставки по кредиту пересматривается ежегодно в день и месяц подписания кредитного договора согласно действующей ставке FIDR на эту дату.

Интересно то, что маржа, которая у большинства банков является стабильной величиной, в некоторых все же рассчитывается. Например, в "ОТП Банке" схема следующая: необходимо взять заявленную банком плавающую ставку (к примеру, 13,99% в долларах по ипотеке) и отнять FIDR (сейчас -- 8,5% в долларах). Получится фиксированный размер маржи (5,49%), которая будет действовать на протяжении всего срока кредитования, если оформить кредит сейчас.

Кому это надо?

"В нынешних нестабильных условиях плавающая процентная ставка более выгодна банку, так как при ее использовании заемщик принимает на себя все процентные риски, связанные со стоимостью привлекаемых банками ресурсов", -- честно признается заместитель начальника управления розничного бизнеса ПУМБ Глеб Бурцев.

И это действительно так. Если ситуация на рынке будет неблагоприятной, банк совершенно законно повысит процентную ставку по кредиту и останется "при своих". А вся нагрузка ляжет на бюджет заемщика.

"Но если тенденции рынка демонстрируют снижение процентных ставок, стоит выбрать плавающую ставку. Ведь она будет снижаться каждый раз, когда происходят такие перемены", -- говорит начальник отдела кредитных продуктов "ОТП Банка" Светлана Спицина.

Еще раз хочется подчеркнуть, что в случае с плавающей ставкой банк обязан менять ее в соответствии с изменением индикатора. Независимо от того, в какую сторону он изменился. При этом заемщик как минимум должен быть знаком с методикой расчета своей кредитной ставки, которой банк обязуется придерживаться.

При обычных условиях кредитования, под якобы "фиксированную" ставку, банкиры без всяких ограничений пересматривают стоимость кредитов. Достаточно, чтобы в договоре значился пункт о принципиальной возможности изменения кредитной ставки. И все. Полная свобода действий. Кстати, корреспондентам "Денег" не известны случаи понижения действующей процентной ставки по кредитным договорам. :(

"Одним из весомых недостатков плавающей ставки является невозможность просчитать расходы по кредиту. Так как невозможно спрогнозировать размер процентной ставки", -- предупреждает директор департамента розничного кредитования банка "Финансы и Кредит" Сергей Шевченко.

Кстати, именно поэтому при плавающей ставке применяется только классическая схема погашения кредита. Ведь рассчитать размер аннуитетного платежа просто невозможно.

В любом случае, окончательное решение о том, какую ставку выбрать, каждый принимает для себя сам. Но если решение принято в пользу плавающей ставки, лучше отдать предпочтение той, индикатор которой менее подвержен рискам изменения в условиях нестабильной экономической ситуации, советует Ирина Еременко. Расшифруем: ставки лондонского финансового рынка, скорее всего, постабильнее украинских.

Идем на обгон

Условия автокредитования по плавающей и фиксированной ставкам

* -- LIBOR M3 USD -- 2,3388%.

** -- LIBOR M3 EUR -- 4,6631%.

Добавим гибкости!

Условия ипотечного кредитования по плавающей и фиксированной ставкам

* -- LIBOR M3 USD -- 2,3388%.

** -- LIBOR M3 EUR -- 4,6631%.

Можно переплатить 
Чтобы выяснить, какая ставка выгоднее, фиксированная или плавающая, мы решили просчитать, в каком случае переплата по кредиту получится больше.

Исходные условия: 
Сумма ипотечного кредита $150000
Срок кредитования 25 лет 
Фиксированная кредитная ставка 14% годовых в долларах
Плавающая процентная ставка LIBOR M12 USD + 11%
Плавающая ставка пересматривается раз в год
Фиксированная ставка не пересматривается в течении всего срока кредитования
(Так как точно спрогнозировать значение LIBOR сложно, мы экстраполировали предыдущие значения индекса на следующие 25 лет с помощью функций Excel)

Результат:
Переплата в случае применения фиксированной ставки составит 176%, в случае применения плавающей ставки 181%

Либо -- LIBOR (словарь)

LIBOR -- Лондонская межбанковская ставка (London Interbank Offer Rate), по ней крупные банки кредитуют друг друга. Этот показатель отражает цену денежных ресурсов. То есть значение "годовой LIBOR в долларах" сильно отличается от "трехмесячной LIBOR в евро". Чтобы можно было отличить разные индексы LIBOR, к ним добавляют букву M и количество месяцев (1, 3, 12 и так далее), а также сокращенное значение валюты (USD, EUR, CHF).

FIDR (Fixed Interest Deposit Rate) -- депозитная ставка, на основе которой банк может рассчитывать плавающую кредитную ставку. Смысл данного показателя состоит в том, что банк никогда не заплатит чрезмерно много по депозитам. :) Ну и, в принципе, депозитная ставка -- это цена денег, которые банк привлекает с рынка.

Итого

Плавающая ставка привлекательна тем, что банки обязуются не только повышать ставку, но и снижать ее в случае снижения индикатора. Но есть и недостаток -- невозможно заранее спрогнозировать размер кредитных выплат.

Где еще почитать

о кредитах:

1. www.eximb.com  

2. www.seb.ua  

3. www.otpbank.com.ua  

4. www.indexbank.ua  

Как получить кредит на загородную недвижимость 21.08.2008

Когда страховка достается банку, а не клиенту 14.08.2008