"Мои родственники в США купили дом, по которому еще не погашен кредит, и очень довольны. Во-первых, он им обошелся значительно дешевле, ведь его продавали в спешке, в связи с тем, что заемщик потерял работу. Во-вторых, большая часть кредита уже погашена, и они платят очень низкие проценты банку. Такие сделки за рубежом происходят сплошь и рядом. Хотелось бы знать, а возможно ли это у нас?" -- спросила у "Денег" аудитор Наталья Шабловская.
Возможно, а почему нет? Правда, наши банки на переуступку кредита соглашаются пока еще не так часто, как в Америке. :) "Банк может пойти на смену заемщика по кредиту в случае, если для этого есть объективные причины -- выезд кредитора на постоянное место жительства за границу или семейные обстоятельства. Также смена заемщика приветствуется, если такая рокировка улучшит качество обслуживания данного кредита", -- рассказывает заместитель начальника управления кредитования физических лиц банка "Форум" Максим Жирко.
То есть для начала следует все же убедить банкиров в том, что от смены заемщика им будет только лучше. При этом покупатель будет рассматриваться как новый заемщик, а значит, его платежеспособность будет проверяться на общих основаниях.
Зачем оно нам?
Однако зачем, спросит читатель, все это нужно? Ведь переуступка долга ничем особо не отличается от покупки квартиры в кредит с первоначальным взносом. Только продавец имущества получает на руки от покупателя не всю цену, а только ее часть (примерно рыночную цену за вычетом непогашенной части тела кредита). А покупатель просто переоформляет на себя чужой кредит, точнее -- его оставшуюся часть. Так зачем это делать, если, заплатив те же деньги, можно оформить на себя кредит "с нуля"?
Дело в том, что многие банки выдвигают жесткие требования к размеру начального взноса при покупке, к примеру, жилья или б/у машины -- 15--30% стоимости имущества, и баста. Если же найти заемщика, который погасил меньшую сумму, чем требует банк по первоначальному взносу, можно "войти в кредит" с меньшими затратами.
К тому же уже не нужно будет тратиться на комиссию, которая платится при оформлении первичной сделки (1--2% суммы кредита), оплачивать услуги, к примеру, оценщика (до 500 грн.) и риелтора (до 5% стоимости квартиры).
В деньгах эта экономия может вылиться не в одну тысячу долларов -- все зависит от суммы кредита.
Кстати, имущество "в кредите" однозначно стоит дешевле. Чаще всего его собственник расстается с ним в связи с тем, что больше не в силах погашать кредит, либо решил сменить место жительства. Стремясь быстрей продать, он часто выставляет более низкую цену и вполне готов к торгам с покупателями, которых само слово "кредит" отпугивает не меньше, чем "МММ".
Большую роль в оценке целесообразности такой сделки для покупателя определяют условия кредитования, которые прилагаются к покупке (ставка кредита, штрафы за просрочку платежей и прочее). Ведь если "старый" кредит оформляется на нового заемщика, условия кредитования остаются прежними. А они могут быть и не слишком удобны новому заемщику. :(
В случае же если оформляется новый кредит, применяются те условия, которые действуют в банке на момент подписания соглашения. Если учесть, что в течение последних лет кредитные ставки имеют видимую тенденцию к снижению, для покупателя, в общем-то, предпочтителен вариант с обновлением условий. Но если, к примеру, кредит оформлялся недавно или под акцию, в таком случае покупателю, возможно, есть смысл переоформить "старый" кредит на себя.
Официальная часть
Как же все сделать правильно, чтобы чужой кредит не отличался от своего? В Гражданском кодексе (ст.513, 521 и 1055 ГК Украины) сформулировано общее правило, согласно которому замена сторон в обязательстве оформляется договором в той же форме, что и основное обязательство. Для того чтобы продавец при переоформлении на нового собственника имущества, находящегося в кредите, не стал заемщиком, ему с согласия кредитора следует подписать соглашение о переуступке долга.